Desde o início de agosto, a Caixa Econômica Federal passou a adotar uma nova versão das regras para aquisição de imóveis pelas modalidades Venda Online e Compra Direta (antiga Venda Direta Online). As mudanças afetam prazos de homologação, lances, participação de categorias empresariais e a responsabilidade por tributos - alterando significativamente o panorama para arrematantes e investidores.
1. Redefinição das modalidades
A modalidade anteriormente conhecida como Venda Direta Online foi reformulada e agora é chamada Compra Direta. Já o modelo de Venda Online permanece, com disputas por contagem regressiva, mas passou a seguir regra mais restritiva: só o maior lance estende o prazo da disputa. Antes, qualquer oferta acionava prorrogação de cinco minutos, o que fazia muitos leilões se arrastarem por horas.
2. Elegibilidade: MEIs excluídos e estrangeiros condicionados
Microempreendedores individuais (MEIs) foram excluídos da possibilidade de participar desses procedimentos. Pessoas jurídicas seguem permitidas, contudo MEIs ficam fora do processo.
Por outro lado, estrangeiros com CPF poderão participar, desde que apresentem documentos complementares (como comprovante de residência, passaporte ou outros documentos exigidos pela Caixa).
3. Prazos de homologação e alteração da forma de pagamento
A Caixa passou a permitir até 5 dias úteis para homologar o resultado da Venda Online.
Outros ajustes: se o arrematante quiser mudar de financiamento para pagamento à vista, deverá quitar o valor total em até 10 dias após a homologação. Quem optou por financiamento pode quitar tudo à vista no prazo de até 10 dias após pagar a entrada.
4. Pagamentos parcelados para compras à vista acima de R$ 500 mil
Para valores de arrematação iguais ou superiores a R$ 500 mil, houve flexibilização: pode-se parcelar o pagamento em etapas com entrada de 5%, conforme faixas:
De R$ 500 mil a R$ 1 milhão: pagamento restante em até 30 dias
De R$ 1 milhão a R$ 2 milhões: até 45 dias
De R$ 2 milhões a R$ 5 milhões: até 60 dias
De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões: até 90 dias
Acima de R$ 10 milhões: até 120 dias
5. Arrependimento, desistência e reclassificação
O direito de arrependimento vale até 7 dias após a homologação, quando o proponente ainda não quitou o boleto. Nesse prazo, a Caixa devolve 100% do valor pago.
Se a desistência ocorrer após esse prazo, ela é considerada desistência formal - desde que o arrematante ainda não tenha assinado o contrato ou alterado a titularidade no município.
Uma novidade operacional: há um “botão de cancelamento de proposta” que permite desistir antes de pagar o boleto, agilizando a reclassificação do imóvel para outros interessados.
Na Venda Online, a reclassificação para o próximo proponente pode levar até 5 dias úteis, e a Caixa pode fazer quantas reclassificações forem necessárias até esgotar a lista de espera.
6. Penalidades para falta de cumprimento
Se houver reiteradas desistências ou descumprimento de prazos, o arrematante pode sofrer multa de 5% sobre o valor da arrematação e/ou bloqueio do cadastro no sistema da Caixa - inclusive de modo permanente.
7. Responsabilidade pelos tributos
As novas regras deixam claro que o arrematante agora assume a responsabilidade pelo IPTU.
Quanto às taxas condominiais, ele responde por até 10% do valor de avaliação da Caixa.
Outra medida: o comprador poderá enviar ao sistema da Caixa as cobranças tributárias para avaliação, questionando possíveis valores abusivos por parte de prefeituras ou condomínios.
As mudanças ocorrem em um momento de forte aquecimento dos leilões imobiliários no país. Dados da Abecip indicam que os leilões cresceram 86% no Brasil, o que mostra grande interesse por oportunidades em imóveis de bancos.
Porém, com novas regras mais rígidas, o arrematante precisará estar muito atento aos prazos, às exigências documentais e à responsabilidade tributária. O reforço nas penalidades e a exclusão de MEIs podem reduzir especulações e fomentar a participação de investidores mais estruturados.
Para especialistas, as mudanças trazem mais clareza jurídica e organização ao processo, embora exijam maior disciplina por parte dos participantes.